後悔しないマンション住まいを　マンション選びで気をつけるポイント

分譲か賃貸か、新築か中古かなど、マンションを選ぶときにはさまざまなポイントがあります。また、住みやすいマンション選びには周辺環境のチェックや管理状況の確認も大事です。いろいろな角度から検討して、自分たちにぴったりのマンションを選びましょう。

経費や環境面などから、住みやすいマンションを選ぶポイントを紹介

分譲か賃貸か、新築か中古か…ひとくちで「マンションに住む」といっても、実際にはさまざまな選択肢があります。数あるマンションの中で後悔しないマンションを選ぶには？分譲か賃貸かなど、多くの方が悩みがちなテーマの比較から、住む前には見落としがちなマンションの注意点までをご紹介します。

分譲マンションと賃貸マンション、どちらを選ぶ？

マンションに住むときの大きな分岐点のひとつが、「分譲か賃貸のどちらを選ぶ？」ではないでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

分譲マンションのメリット・デメリット

分譲マンションのメリットには、

・自分の資産になる
・リフォームができる
・賃貸に比べてグレードの高い物件が多い
・住宅ローン支払後は住居費の負担が軽い
・住宅ローンを組めば団体信用生命保険に加入できる

があります。

分譲マンションは自分の資産になるので、条件が合えばだれかに貸して賃貸収益を得ることもできますし、ローン完済後なら売却して現金を得ることもできます。また、比較的自由にリフォームができますので、自分の好みに合う住まいを作りたい場合や、ライフスタイルに合わせて間取りを変えたいときに対応ができます。さらに、セキュリティや設備などのグレードも高いことが多いため、日々の暮らしの満足感を高めてくれるでしょう。
住宅ローンを支払い終えれば住居費の負担が軽くなる点にも注目です。現役で働いている間に住宅ローンを完済すれば、老後は少ない住居費で生活できます。住宅ローンを支払っている間は、債務者が死亡した場合などにローンの残債が保険金で完済される団体信用生命保険に加入できますので、万が一のことがあった場合も家族にマンションという資産を残すことができます。

分譲マンションのデメリットには

・転居しにくい
・固定資産税などの支払いがある
・住宅ローンが負担になるかもしれない

があります。

転居が必要になったときに住宅ローンを払い終えていない場合は、残債を一括返済します。不動産の価格は変動しますので、購入時より値段が下がっている場合は差額を補わなくてはいけません。（転勤など、やむを得ず転居する理由があるときは、金融機関に相談しましょう）分譲マンションを所有すると、固定資産税や都市計画税の支払いも必要です。税金は所有し続ける限り支払い続けるものなので、住宅ローンを完済した後も、これらのお金は確保しておきましょう。
何十年と払い続ける住宅ローンの存在も、人によっては重い負担となるでしょう。特に収入に波がある方などの場合は、マンション購入前に返済計画をしっかりと立てておくことが必要です。

賃貸マンションのメリット・デメリット

賃貸マンションのメリットには、

・転居がラク
・修繕積立金が不要
・住宅ローンを組む必要がない

があります。

賃貸マンションの場合、おおよそ退去1か月前（物件により期日は異なります）に退去通知を出せば、引っ越しができるようになります。結婚や出産、転職などのライフイベントを控えている方にとっては、気軽に転居できる点は大きなメリットでしょう。
分譲マンションの場合は、建物全体の修繕に必要な経費を「修繕積立金」として支払いますが、賃貸マンションの場合は、修繕積立金の負担はありません。賃貸マンションは資産ではないため、固定資産税や都市計画税の支払いもありません。
住宅ローンを組む必要がない点も、一定金額を長く支払い続けることが心配な方にはメリットとなります。そのときの収入に合わせて身軽に住まいを替えられるのが、賃貸マンションのよいところです。

賃貸マンションのデメリットには、

・資産にならない
・リフォームが自由にできない
・設備などのグレードが低い場合がある

があります。

何十年と家賃を払い続ける場合、合計すると何百万、何千万円という金額を、家賃として払っている可能性もあります。しかし、いくら払っても賃貸マンションは自分の資産にはなりません。また、借り物である賃貸マンションは自分の意志によるリフォームも基本的にはできません。家賃を抑えるため、賃貸マンションの設備やセキュリティのグレードは高くない場合もあります。

新築マンションと中古マンション、どちらを選ぶ？

新築マンションか中古マンションかも、選択に迷うところではないでしょうか。

新築マンションのメリット・デメリット

新築マンションのメリットには、

・建物や設備が新しい
・条件のよいローンが組みやすい
・修繕積立金が低め

があります。

新築マンションのメリットは、なんといっても真新しい建物や設備です。使い勝手や省エネに配慮された最新式のものが揃っています。マンション全体の設備についても、新築マンションは防災・防犯対策の取り組みがより充実している傾向があります。
また、新築マンションは建物の価値が高いので、不動産を担保として住宅ローンを貸し出す金融機関からの評価も高くなり、条件のよいローンが組みやすくなります。
さらに、新築の間はマンションの大規模修繕に備えて徴収される「修繕積立金」が低くなっているケースが多い点もメリットです。

新築マンションのデメリットには、

・資産価値の下落幅が大きい
・実際の部屋を見られない場合がある
・希望のエリアにあるとは限らない

があります。

新築マンションは、一度住んでしまうと「新築」のプレミア価値が失われてしまい、資産価値の下落幅が大きくなります。また、建物の完成前から販売が始まる新築マンションでは、実際の部屋が見られないまま「完売」となることもあります。もちろん、モデルルームや間取り図でおおよその雰囲気はつかめますが、実際の部屋を見ないとわからない日当たりなどの確認はできません。そして、中古マンションに比べて新築マンションは数が少ないため、希望エリアに新築マンションがなければ、エリアを広げて探す必要があります。

中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションのメリットには、

・買った後の価格の下落幅が小さい
・実際の部屋や建物、管理状態を見ることができる
・エリア・間取りなどの選択肢が広い

があります。

中古マンションは購入の時点で「新築プレミア」がないので、大幅な価格下落はあまりない傾向です。また、中古マンションは実際の部屋や建物を確認できるので、イメージと違った…という失敗も少ないでしょう。今実際に住んでいる人の様子もわかるので、コミュニティのイメージもつきやすいですね。中古マンションは新築マンションに比べて数が多いため、エリアや間取りの選択肢が広くなる点もメリットです。

中古マンションのデメリットには、

・入居時に修繕やリフォームの費用がかかる場合がある
・修繕積立金が高くなる傾向がある
・住宅ローン控除の適用条件を満たさない可能性がある

があります。

中古マンションは、「経年劣化がある分、修繕やリフォームにお金がかかる傾向がある」点にご注意ください。入居時に修繕代やリフォーム代がかかる場合もあるので、購入を決める前に聞いておきましょう。経年劣化があるのはお部屋だけではありません。築年数が経つと建物自体も修繕が必要となるので、中古マンションは修繕積立金も高くなりがちです。また、中古マンションのなかには住宅ローン控除が適用されない物件もあります。住宅ローンを組む予定のある方は、控除が適用されるかを聞いておきましょう。

マンション周辺の環境チェックも忘れずに

実際に住むと気になるのが、マンションの周辺環境です。事前にマンションの近くに行って、周辺環境の情報を得ておきましょう。

周辺環境のチェックポイント

周辺環境でまず確認しておきたいのは、マンション周辺の臭いや騒音です。ごみ出し場の掃除が不十分など、メンテナンス不足のマンションも悪臭に悩む可能性があるので要注意です。
車の音など外の騒がしさが気になる、ということがないかも実際に現地を訪れて体感しておきましょう。平日と休日、日中と夜間では周囲の様子が異なる場合もありますので、いくつかのパターンで現地を訪れておくとより安心です。

周囲を見回るだけでなくデータ調査も

周辺環境を知るには実際に現場を見て回ることが有効ですが、データ調査を行うのもおすすめです。
マンション周辺に空き地がある場合は、高い建物が建つかもしれません。何が建つのかを調べるには、役所に問い合わせてみるとよいでしょう。また、小さなお子さんがいるご家庭では、保育所の入りやすさなども調べておくと安心ですね。

マンション生活で重要な「管理組合・管理会社」とは

管理組合と管理会社は、マンション生活で大切な存在です。

管理組合・管理会社とは

「管理組合」とは、マンションの維持・管理を目的とする組織で、マンションの区分所有者によって結成します。分譲マンションを所有している人は管理組合に入ります。「管理会社」とは、マンションの維持・管理を業務として行う会社です。管理会社は、管理組合から委託される形でマンション管理を行っています。

管理組合・管理会社が機能しないとどうなるか

管理組合や管理会社がきちんと機能していないと、マンションの維持や管理が不十分になり、将来的に住みよいマンションではなくなってしまうおそれがあるでしょう。たとえば、共有部分の管理がずさんですと、美観が損なわれるだけでなく、火災発生時の避難の際に避難経路が確保できないことも考えられます。また、マンション住まいで困ったことを相談しても、きちんと対応してくれないかもしれません。建物の点検が適切に行われていなければ、マンションの耐震性が落ちてしまうリスクもあります。

管理組合・管理会社の力をチェックするには

管理組合や管理会社の仕事ぶりを確認するには、共有部分に住人の私物が置かれていないか、共有部分にゴミなどはないか、エレベーターや照明のメンテナンスはされているか、などを内見の際に見ておきましょう。また、不動産会社はマンションの長期修繕計画や実施状況の情報を持っていますので、購入にあたり長期修繕計画や実施状況の資料が見たい旨を伝えてみるのもよいでしょう。新築マンションの場合は、管理会社がどのようなサポートをする予定なのかを管理説明会で聞いてみましょう。

その他、マンション生活の意外な落とし穴

入居するとき、退去するときになって、「しまった！」と気づくケースが多い事柄をご紹介します。

駐車場があっても車が停められない場合も

マンション自体は「駐車場有」となっていても、抽選に当たらないと利用できない場合や、駐車スペースに空きがない場合があります。大きな車を所有している方は、マンションの駐車場に停められる車幅や車高、重量制限も確認しましょう。

「ベランダ干し」禁止のマンションも

マンションによっては、ベランダに洗濯物を干すことを禁止しているところもあります。「外干し」派の方は、事前にベランダ使用のルールも尋ねておきましょう。

購入の場合、売却の可能性も考えて

住み続けるつもりで購入したマンションでも、年数が経つとさまざまな理由で売却することになる可能性もあります。売却しやすい立地や間取りのマンションを選ぶことも、考慮しておくとよいでしょう。

▼マンション選びのポイントは、「安心して住めるか」

マンション選びで大切なのは、「安心して住める」ことではないでしょうか。いくら価格が安いマンションでも、セキュリティや管理に不安があれば気持ちがよくないですし、毎月のローンが不安になるほど高額なマンションも、安心できる住まいとは言えません。
自分たちが安心できるマンションなのかを、さまざまな角度からチェックしてみてくださいね。